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アキヒロワタナベの再生建築について

 既存を活かすからこその価値を😃

【用途変更】既存ビルに保育所を入れて認可施設並みの助成をゲット

既存ビルに開業した企業保育所を見てきたよ。認可施設並みの助成を受けたり、バリアフリーを免除してもらえたり、色んな可能性があった。

既存建物に手を加える時の4つの選択肢

誰も住まず税金ばかり垂れ流している実家、ほとんど利用されずに修繕費ばかりかさむ公共施設、借り手がつかずローンがのしかかる賃貸ビル.... アタマでは「どーにかしなきゃ!」とは思ってるけど、どーしたらいいのか分からない!って人がけっこう多いみたい…

【用途変更|検査済証なし】代替手法で用途変更が可能に 続編【保育園】

【用途変更】2017年は既存ビルに保育所・幼稚園を作ろう!シリーズです。 過去の連載はこちら。 【用途変更】2017年は既存ビルに保育所・幼稚園を作ろう!ー世田谷区ー 【減税|用途変更】2017年は既存ビルに保育所・幼稚園を作ろう!その2 【用途変更|バ…

【用途変更】2017年は既存ビルに保育所・幼稚園を作ろう!ー世田谷区ー

【用途変更】2017年は既存ビルに保育所・幼稚園を作ろう!シリーズです。 過去の連載はこちら。 検査済証なしでも保育所にできる 世田谷区では、検査済証のない建物を保育所として利用することができるように、昨年末に制度が整えられています。ただし、「検…

【減税|用途変更】2017年は既存ビルに保育所・幼稚園を作ろう!その2

前回に引き続き、2017年は既存ビルに保育所・幼稚園を作りやすくなるよという話です。 保育施設にすると固定資産税が全額免除になるよ まだ東京都限定の話ですが、保育施設として使用する土地・建物において、固定資産税が全額免除されることになりました。 …

【用途変更|バリアフリー|法改正】2017年は既存ビルに保育所・幼稚園を作ろう!

用途変更に悩まされている人向け。今年の一発目は、2017年は既存ビルに保育所・幼稚園を作りやすくなるよという話です。背景:バリアフリー法がネックで既存ビルを活用できない/バリアフリー関連の規定が適用される理由/保育所を入れるためにビルをバリア…

マーケット感覚のあるオーナーは不動産でお金を生み、そうでないオーナーは不動産でお金を失う

今年もなんだかんだ書き続けてこられました。というか、いつも間にか2年と少しが経ちました。 最初に書いたのはこれ。 saiseikenchiku.hatenablog.com 既存ストックの活用は国策になるよ この記事からいつの間にか2年が経ち、ますます既存建物の活用が盛ん…

【金利】不動産の取得・工事は急いだ方が良いのでは【上昇】

金利が上昇するって言われてるっぽいですね・・・。 ううむ RT @Reuters_co_jp: インタビュー:トランプ勝利で米長期金利上昇へ=ダン・ファス氏 https://t.co/bSXX5bVe1P pic.twitter.com/qHmN0ZryAp — oops (@taka0576) 2016年11月13日 まさかのトランプさ…

テナントに退去してもらわずにビルを耐震化したい💪 その2

前回は「テナントに退去してもらわずにビルを耐震化することはできるよ」という旨のことを書きました。今回はそれに続いて具体的にどんな方法があるのかを書いてみたいと思います。 共用部だけで補強する これは前回のおさらい的な内容になるのですが、耐震…

テナントに退去してもらわずビルを耐震化したい💪

テナントビルのオーナーにとって、耐震化は悩ましいもの。耐震補強する際にテナントさんへの影響は極力小さくしたいですから。 テナントには退去して欲しくない 家賃を滞納しているとかでもない限り、ビルを耐震化させるからといってテナントには居続けても…

空き家を保育所として活用する際の障壁を考えてみたよ

小池知事が空き家を保育所に転用することをオススメしているみたいですね。<待機児童>保育所に空き家活用 家賃4分の3補助 東京都(毎日新聞) - Yahoo!ニュース https://t.co/wFFPKGUYC4 #Yahooニュース— 渡邉明弘 aki-watanabe (@Akkun_Nabechan) 2016…

検査済証は「再取得」できるよ。「再発行」はできないけれど。

いろんな経緯があって検査済証のない建物があるんだけど、検査済証を取得したい! っていう方がときどきおっしゃるのが、 役所や民間審査機関に完了検査をしてくれないか相談したけれど、 「完成後長期間が経過して既に使用している建物については、検査をし…

【リノベ・既存再生のリスクヘッジ】回避したい落とし穴😰

再生が新築と大きく異なる点の1つに「既存建物がどのくらい大丈夫なのかが分かりにくい」という点があります。言い替えると「既存の建物が再生できるのかを分からないままにプロジェクトを進める」というリスクを抱えることになります。 今日は、「そもそも…

古民家再生!ゲストハウス・簡易宿泊所にする時のポイント

最近は民泊ブームもあって、古民家を購入してゲストハウスや簡易宿泊所として運営する人もいるみたいです。今日はそんな時のポイントを思いつくままに書きます。 用途変更の確認申請が必要 古民家はほぼ100%が住宅という用途の建物だと思います(あくまで建…

村野藤吾の八幡市民会館が再生する?!

こんな計画が進んでいたのですね。 八幡市民会館:現代美術館で再生提案へ 戦後復興の象徴 https://t.co/SDvNsg0L4I— 毎日新聞 (@mainichi) 2016年6月20日 八幡の名建築 村野藤吾によって設計された作品です。 1958年(昭和33年)10月八幡市(現・北九州市)…

形式化の諸問題/隠喩としての建築ー柄谷行人

いかにも建築家が書いた本って感じのタイトルですが、著者は柄谷行人という思想家、哲学者です。 隠喩としての建築 (講談社学術文庫)作者: 柄谷行人出版社/メーカー: 講談社発売日: 1989/03メディア: 文庫購入: 1人 クリック: 2回この商品を含むブログ (7件)…

旧耐震と新耐震-コンセプトはどう違う?

今回は旧耐震と新耐震において、耐震設計の考え方がどのように違うかを説明するです。 ちなみに前回は「旧耐震建築物=昔の耐震基準(具体的には基準昭和56年6月1日以前までの基準)でつくられた建物」という説明をしました。 新耐震=2段階の耐震設計を行…

旧耐震建築物ー地震時に倒壊の危険性が高い建物ーのまとめ

地震が起こりにくいと言われてきた九州で大地震が起きましたね。 最大震度7だと... https://t.co/HEOasZvpdt— 渡邉明弘 aki-watanabe (@Akkun_Nabechan) 2016年4月14日 今回はタイトル通り「旧耐震建築物」についてまとめます。 「旧耐震」=昔の耐震基準で…

そのうち建物の作り方は根本的に変わる気がする【3Dプリンタ】

これが当たり前になるのかなー。 3Dプリンタで建ったホテルもう建物も3Dプリンタの時代か>建設過程が明らかに!巨大3Dプリンターで建てたフィリピンのホテル(家入龍太) - Y!ニュース https://t.co/BTwIZitKNF— 渡邉明弘 aki-watanabe (@Akkun_Nabechan) 2…

答えられなかった答え

友人に向けたメッセージです。彼以外は完全に読んでも意味不明です。 "江頭2:50の好きな名言ランキング1位 1クールのレギュラーよりも1回の伝説2位 99人があきれても1人が笑うなら 俺達の勝ちじゃねぇか3位 やろうと思ったら今すぐやれ! 人生に保険なん…

空き家が公営住宅として活用される / 空き家を公営住宅化し、子育て世帯や高齢者向けに活用へ 国交省方針

ついに、という感じです。 空き家が公営住宅に転用されるようになるよ ついに!空き家を公営住宅化し、子育て世帯や高齢者向けに活用へ 国交省方針 - 産経ニュース https://t.co/bzVzgZXXx7 @Sankei_newsさんから— 渡邉明弘 aki-watanabe (@Akkun_Nabechan) …

家つくる人は駆け込んだ方が良いのでは【史上最低の金利だって】

マイナス金利の影響ですか? 大手5行が過去最低の金利を打ち出す 住宅ローン金利:大手5行最低に 3月適用 https://t.co/mZMjhjAJ4X— 毎日新聞 (@mainichi) 2016年3月1日 三井住友銀行とみずほ銀行、りそな銀行は29日、3月に適用する住宅ローン金利を発…

基礎部分の鉄筋切断か 横浜市のマンションで23カ所【ニュース】

ひえぇー。 このマンションは全棟建替えるみたいですね。データ流用 マンションの管理組合が全棟建て替え承認 https://t.co/u7XH2ODyXr #nhk_news— NHKニュース (@nhk_news) 2016年2月27日 横浜市のマンションで傾きが見つかり、建物を支えるくいのデータの…

げげ!建築工事で業者のミスが発覚。そんな時の対応まとめ

「ミス」には「正しい対応」が必要 たとえ工事を請け負っているのが大手ゼネコンやハウスメーカーでも、ミスするときはミスします。人間だもの。ミスをしないことはもちろん大切ですが、同じくらい大切なのが、「ミスへの正しい対応」。 「ミス」には大きく…

困難な社会的課題ほど、解決できた時は大きな社会的資源になる

ちきりん&きのりんによるトークライブの記録から引用 「いかに資産をつくるのか」 地方のやりようはいくらでもあって、大切なのは、今あるものを利用して如何にまちをつくるか(=不動産の価値を高めるか)。若者を月10万とかで雇うことではない。#ck02— 渡…

某ハウスメーカーの集合住宅で、一瞬にして数百万の減額ができたという話

感想ツイート。 ハウスメーカーに工事を依頼すると、数百万のムダな買い物をさせられる 経験からの実感です。 いま関わっている集合住宅のプロジェクトで、こう感じるようになりました。 地鎮祭だん pic.twitter.com/pug1WZa2ey— 渡邉明弘 aki-watanabe (@Ak…

大宮で耐震化するとどのくらい助成金がもらえるか計算してみた。

はい!大宮近辺の方とお話することがなぜか最近は重なります。 みなさん 東京に比べてさいたまって耐震の補助金とか、もらえるんですかね? という感じだったので、皆さんにお答えするためにも計算してみました。 さいたま市HPより 地方の耐震化助成制度はど…

仙台の佐藤ビル

古巣がテレビに出ていました。 どうしてもどうしても残したかった 佐藤ビルは、現オーナーである佐藤さんの、亡くなったお父様がつくられた建物。 ずーっとこの建物と生きてこられたのだけれど、東日本大震災の被害に遭います。 佐藤ビルは昭和51年より以前…

雨の豊島美術館

雨の中、豊島美術館に行って来ました。 瀬戸内では珍しく、しとしと雨が降る中でのプチ旅行。 こんなに霧がかかってる豊島も珍しいんじゃないかなー。 バスを降りて「ガードレールまで雰囲気合わせてるのかな(右側全体と左側奥だけ)」なんて考えながら、バ…

コンサルやります

はい。タイトルどおりです。 いろいろとご相談をお受けしていた延長で、実験的にやってみることにしました。 スタンスとしては「ご相談あれば何でものりますよ」という方針ですが、 一応は「遵法化」「耐震化」「総合」「プロ向け」という4つに分けました。…

中古物件を買う前には躯体の調査をした方がいいという話

中古住宅を安心して売買できるよう、住宅診断が促進されるようです。 【中古住宅の診断促進 売買増へ】国交省は中古住宅を安心して売買できるよう、住宅診断を促進する法改正案を提出へ。中古住宅市場の活性化を狙う。 https://t.co/2TRU4ks96Z— Yahoo!ニュ…

不動産を証券化したいけど遵法性が…→確認申請を出し直そう!

10年くらい前に合法化された不動産の証券化に、確認済証を再取得することが有効なのでは、というお話です。 不動産の証券化とは 「不動産証券化手法」は、投資規模を小口化し、多種多様な投資家ニーズに応じた商品提供を行うことで、不動産への新たな投資機…

北九州で素敵なリノベマンションを売ってるよ

明けましておめでとうございます!ということでタイトルどおり、北九州で販売されているリノベマンションをご紹介。 有限会社ひまわりさん主催のオープンハウスにお邪魔してきました。 外観はこんな感じ。鮮やかなピンクが目印です。 とりあえず写真を ダイ…

【用途変更】100m2未満の用途変更でも建築基準法には適合しなければならない

※2016.11.13 表現を少し修正しました。 ○○な工事をしようと思うのですが、これって用途変更の申請が必要なんでしょうか? 用途変更の確認申請が必要な場合は、原則以下のとおりです。 既存の用途を特殊建築物に変更する 用途を変更する面積が100m2を超…

杭偽装→建築基準法改正→不動産市場の停滞?

前回エントリでは日経新聞を送っていただいたとご紹介しましたが、 実はもう1つ、送っていただいた記事があったので、今日はその記事をご紹介。 記事3:不動産市場はどうなるのか・・・ 過去10年の不動産市場はこんな感じでアップダウンがあった 05年、姉…

新聞記事を送ってもらったよ

先日、ある方が日経新聞の記事を送ってくださいました。 まず記事の紹介から。 記事1:空き家の6割が破損記事の内容をかいつまんでご紹介すると、 国交省の調査によると、全国の空き家のうち、6割が朽ちたり破損しているとのこと。 しかも持ち主の3割以…

オリックスの合宿所「青濤館」はホテルに再生すればいいのに

オリックスが球団の合宿所「青濤館」を建替えまたは移転することを検討しているみたいです。 1991年に建てられてから24年が経過した同施設について、同球団の湊通夫専務取締役事業本部長は「合宿所の施設が老朽化するにつれてメンテナンス費用がかさむ…

収入>支出でくらすというあたりまえのこと/北九州市の公共施設マネジメント実行計画

我がまち北九州市が公共施設マネジメント実行計画を策定しています。 公共施設の削減を目指す北九州市。市営住宅や小学校など大規模施設は数値を、その他の施設名を盛り込んで案を発表。16日から市のHPで閲覧可。 北九州市:施設削減計画を公表 屋外プールは…

「既存不適格」と「違法」の違い

まだまだこれが知られていないと実感。 「検査済証なし」といっても「違法」とは限らない 「検査済証なし」と「違法」のちがいについて書いておくです。 既存不適格とは 結論的には 新築時は適法だったけれど、そのあと法改正によっていまの法律にあわなくな…

3世代同居の住宅をつくっても意味がない理由

安倍政権の目玉政策になっている一億層活躍社会にむけて、「子育て支援」の一環として、3世代同居・近居が注目されているそうです。一億総活躍社会の実現へ 3世代同居・近居の重要性訴え https://t.co/TGrOnfK61H #FNN— Fuji News Network (@FNN_News) 2015…

ふぐ料理公許第一号の老舗旅館「春帆楼」が「三宜楼」に出店

前職の設計事務所が再生した料亭「三宜楼」に、 超老舗の旅館「三宜楼」がふぐ料理のお店「三宜楼茶寮」を出店しています。 三宜楼:門司区の旧料亭 「春帆楼」入店へ 来月1日オープン /福岡 - 毎日新聞 http://t.co/gBScVF94tZ下関の老舗だそうです#門司…

検査済証は「再発行」できないけど「再取得」する方法がある

検査済証を再発行してもらいたい時のToDoリストです。 ・ 検査済証は再発行してもらえるものなのか ・ 過去の検査済証を再発行できない ・ 検査済証は「再発行」ではなく「再取得」をしよう

【中古不動産】「買うべき!」リスト

はい。昨日の逆パターンです。 中古ビルを再生(遵法性&耐震性の確保)したうえで利活用する、という前提で 「こんな不動産は買うべきだ」というものを一部ピックアップしました。 特定緊急輸送道路の沿道 耐震が義務化されますが、物件によっては億単位で…

【中古不動産】「買うべきでない!」リスト

中古ビルを再生(遵法性&耐震性の確保)したうえで利活用する、という前提で 「こんな不動産は買うべきでない」というものを一部ピックアップしました。 是正できないほどの違法部分があるもの 建物そのものを大がかりに解体することになります。 集団規定…

【地方創生】やっぱり地方は既存ビルを老人ホームに変えて人口増やせばいいんじゃないかなぁ

ソフトバンクがプロ野球で二年連続の日本一を果たしましたね。 今ごろ全国のSBショップでは優勝セールの準備とかしてるのかな? 金・土・日は大忙しだろうな〜。 話はガラッと変わりますが、ビビっときた以下のちきりんさんによるつぶやき。日本の殺人事件…

【耐震診断】助成金がめちゃめちゃもらえる件

特定緊急輸送道路エントリの続きです。 前回のエントリでは、世田谷区を例にあげて 特定緊急輸送道路の沿道建築物の耐震化に関する助成制度をご紹介しました。 ちょっと酔っぱらっていますが、 今日はいくら助成金がもらえるのか、ざっくり計算してみます。…

【耐震診断】特定緊急輸送道路の沿道建築物はもうすぐ助成制度が終わります

前回、前々回と続けて特定緊急輸送道路の沿道建築物についてです。 出展はコチラ もらえる助成金の内容 例として世田谷区を調べてみました。 耐震診断 【助成額】以下のうち低い額 実際に耐震診断に要する費用 助成対象基準額(以下のうち高い額) 延べ面積×…

【耐震診断】役所から実施を指示されているのに拒み続けると罰則があるよ

前回エントリに続いて、特定緊急輸送道路の沿道建築物についてです。 9割は耐震化が完了 前回エントリでは 東京都の目標 :H27年度(つまり今年度!)末までに特定緊急輸送道路沿道建物の耐震化率100% 実際の進行具合:H24年2月末の時点での特定…

【耐震】特定緊急輸送道路沿道に建物を持つオーナーさん、そろそろヤバイよ

該当する人はとっくにご存じだと思いますが、 東京都が指定した『特定緊急輸送道路』に敷地が接している建築物で 特定の要件に該当するものは、 耐震診断の結果の報告が義務付けれれています。 東京都耐震改修促進計画によると、東京都は 平成27年度(つま…

【検査済証】なくても再取得できますよ

世田谷区議会議員の佐藤美樹さんという方が 『小規模保育の施設整備における「検査済証」の問題について』という タイトルでブログを書かれています。 決算特別委員会、最後の補充質疑を終了、これから各会派による決算に対する賛否です。自分からは、検査済…