アキヒロワタナベの再生建築について

 既存を活かすからこその価値を😃

【経済的な検討】再生建築の前にすること

再生できる建物であることを設計前にチェックする項目

  • 躯体の状態が悪すぎないこと
  • 法的に可能であること
  • 事業的に成立すること

の3点目、今回は

  • 躯体の状態が悪すぎないこと
  • 法的に可能であること
  • 事業的に成立すること


がテーマです。



建物の建設は事業です


新築でもおなじなのですが、意外とこれを自覚していないオーナーさんは少なくないです。そーゆー人は
”ローン組んで月々いくらで返していくだけで車と同じやろ?”
という感覚で建物を建てたり買ったりしています。自分で使う住宅まだ良いのですが、共同住宅やテナントビルを作る時は、得られた賃料からローンを返済するという事業を開始することなのです。



事業的採算性の判断基準


結論的には

表面利回り10%

がひとつの目安になります。


これくらいの利回りであれば、約10年で投資した資金を回収できます(表面利回りなので経費はいっさい無視)。利回り低めの中古マンションを買った場合と同じくらいの利回りですね。新築の利回りは一気に5%くらいまで下がるので、新築に比べたら倍ちかくの利回りになります。



再生建築ならでは。事業的にオイシイところ


利回りが高いことの他にも、いくつか経済的に新築よりも有利な点があります。


たとえば、助成金が豊富な点。
ほぼ全ての自治体には建物耐震化についての助成制度が定められています。細かい制度は自治体によりますが、だいたい「耐震診断」「補強設計」「補強工事」のそれぞれに助成金が支払われます。うまくいけば数百万〜数千万の工事費を助成金で賄うことができます。


ほかには、新築よりも多くの面積を確保できる点。
容積率、建ぺい率、高さ制限などが既存不適格である場合には、その建物を新築することができません。つまり、建て替えると床面積が小さくなってしまい、とうぜん得られる賃料も減ってしまいます。
再生建築では、新築ではつくることの出来ない床を維持して賃料収入を得続けることが出来ます。



いかがですか?


ざっくりいうと、再生建築は

  • 新築の7割くらいのコストをかけて建物を遵法化・耐震化させ
  • 新築では得られない助成制度や床面積などを上手く活用しながら
  • 投資した資金を10年くらいで回収する

事業だということになります。



では、また!



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