再生建築についてアキヒロワタナベが書くブログ

 既存を活かすからこその価値を😃

【追記あり】福岡で既存建物をホテルにリノベすれば絶対成功する理由3つ

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▲弊社で手掛けたホテル

 

とあるセミナーで聞いた話なのですが、福岡は宿泊施設の開業にもってこいみたいですね。

最近、築40年くらいのマンションをホテルに用途変更して、旅館業の営業許可を取得しました。

その経験をもとに既存建物をホテルにリノベすることのメリットを解説します。

最後に実例のリンク付きです。

 

▼福岡で旅館業をお考えの方はブックマークどうぞ〜。

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 <目次>

 

 

1)旅館業法がムダに厳しくない

 

国内で宿泊施設をつくるには、原則として旅館業法での営業許可が必要です。そして宿泊施設を本気で考えた方はご存知だと思いますが、営業許可を得るには「フロントをつくらないといけない」とか「宿泊室の最低面積」とか東京だったら「窓先空地の確保」とかあって、けっこうハードルが高い。

 

それがなんと!福岡市では平成28年12月に旅館業法の条例が改正されているそうで、大きな緩和規定があります。とある市の旅館業法担当の方に伝えると「画期的ですね。。。汗」と言われました。

 

1.フロントなしでOK!

正確には「半径2.5km以内のフロントを、複数の客室・建物でシェアしてOK」という感じみたいです。なので必要っちゃあ必要なのですが、単体の建物にフロントと客室をいっぺんに設けなくても良いというのはめっちゃすごい。なぜかというと「複数のマンションを客室にして、別の場所にフロントだけ用意する(実際には事務所とかも兼用することになると思うけど)」という方法で開業できちゃうからです。

宿泊施設として利益をあげるには、小さなフロント1つを作るだけでも100人くらい泊まれる規模にしないといけなかったりします。が!この方法だと10戸くらいの規模の建物でも複数棟あれば宿泊施設として転用することも可能です。マンション・アパートとして空室化させるより、宿泊施設に転用した方がよっぽど良いですね。

 

ちなみに、平成28年12月の改正概要によると、定員10人未満の簡易宿所について、

  1. フロント機能を代替する設備が設けられ、善良の風俗の保持を図るための措置が講じられていること。
  2. 事故やその他緊急時に迅速に対応することができる体制が整備されていること。 具体的にはフロントから客室まで10分以内に駆けつけることができる距離として、
  • 徒歩・・・800m
  • 自転車・・1.8km
  • バイク・自動車・・・2.5km

を条件に営業が許可されるみたいです。

2.客室の最低面積もボーナス!

(たしか)旅館業法では客室の面積は33m2以上にしないといけないと定められています。が、福岡ではそれが緩和されているそうです。なので25m2くらいの1Rとか1Kでも客室として使えるわけですね。上で紹介したフロントなしOK緩和とのコンボが抜群に効果を発揮しそうです。改正概要によると、定員ひとりあたり3.3m2以上あればOKのようですね。

 

2)宿泊施設の需要大

福岡はコンサートや学会・国際会議など毎日のように色んなイベントが行われています。その割にホテルの数が少なくて、部屋を確保できない事態が頻発しているのです。イベントが重なると、目的地から1時間以上の部屋しか取れないことも珍しくないです。大学入試なのにホテルの空き部屋がないとかもう....。

知り合いのマンションオーナーさん曰く「マンションとして貸すと月に得られる賃料は数万円だけど、民泊だと同じ家賃を数日で稼ぐことができる」んだそうです。ホテルに泊まりたい人の数に対して、圧倒的にホテルの部屋が足りていない訳ですから、当然っちゃ当然のことですよね。

 

3)既存建物をリノベすればスタートが圧倒的に早い

とは言えホテルを更地からつくるには、少なく見ても2年はかかる。既存の建物を解体したり土地の地盤改良なんかもなってると、もっともっと時間が必要になっちゃう。不動産業はビジネスを思いついてから稼働し始めるまでの期間が圧倒的に長いという特徴があるのですが、「ホテル需要が高まっているこの時期に2年は待てない!」と普通の感覚だったら思うはず。

既存の事務所やマンション・アパートをホテルにすれば、新築に比べて工事期間は半分以下で済みます。詳しくはこちらを読んで下さいね。

saiseikenchiku.hatenablog.com

 

4)闇民泊はせずにリスク回避しよう

闇民泊とは必要な許可を取らずにこっそりやっている民泊のことです。2年前くらいからクローズアップされることが多くなりましたね。「そもそもどこまでが旅館業に当たるのか?」という議論は収束し、グレーだった大方のものは白黒ハッキリされられたように思います。

違法・適法の線引きが明確になったことで、黒になってしまった人たちは色んなリスクを背負うハメに。

 

1.堂々と集客しよう

ビジネスの基本中の基本だと思うのですが、どうやって顧客にアピールするかを皆さんも日夜考えているはずです。

闇民泊は違法なので来るもの拒まずで商売をしていると、情報が漏れてアウト!になる可能性が高い。なのでどうしても顧客を選ばざるを得ません。もちろんお日様のあたる場所で営業する訳にはいかず、どうしても口コミ頼りの知る人ぞ知る場所になってしまいます。分かりにくい場所でしか開業できないことはもちろん、目立つ看板も出せないし、AirBnBみたいな大手民泊サイトに登録することもできません。存在を主張できない時点でビジネスとしてはかなりアウトですなw

必要な許可は当たり前に取って、せっかく開業するホテルは目立つ場所に、キレイな目印サインでアピールし、web上でもバンバン主張しましょう。宿泊してくれた方にはレビューをアップしてもらいましょう。これやれないで上手くいく訳ないと思う。

 

2.運営のスキル・ノウハウを貯めよう

堂々と営業することで、ホテルオーナーとして色んな方と交流も持てます。どんどん出向いて自分のホテルが如何に素晴らしいかを語り、自分より上手くいっているホテルオーナーからはどうやって上手くまわしているかを聞きましょう。もちろん隠れ民泊はこんなこと出来ませんよね。

 

3.そもそも隠すからこそトラブルも起きやすい

考えてみると、初めて泊まるホテルがどこにあるか分からないってあり得ないですよね。こっそりやっている民泊だと、どうしても入り組んだ場所になりがちだし、かと行って看板は出ていないし、そもそもインターフォンすら付けてない例もあるそうです。初めて利用しにきた宿泊客は、目の前にある扉が自分が予約した宿なのかどうか分からない。分からないのでまわりをうろうろしたり、間違って他の部屋や家のインターフォンを押してしまう。ホストに確認するためにスマホを持ち出してたむろしてしまう。こーいった行動は周りの住民にとっては歓迎すべき光景ではありません。やがて「あそこにいつも知らない外国人が出入りしてるけど、なんなの?!」とクレームが来るのです。

 

5)用途変更しましょう(実例紹介)

もはやお決まりの〆ですが、用途変更の申請が必要ですよっと。用途変更については腐るほど書いてるので、ブログ内をあさってみてください!

 

具体的な事例を少し載せています。ご興味のある方は

▼コチラからご覧いただければと思います。

saiseikenchiku.hatenablog.com

 

 

 

 

では、また。

 

 

 

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