ホテルにちょうどいい物件があったのに違反建築だった・検査済証がなかった。
そんな建物もホテルに用途変更する方法はちゃんとあります。
ここではウチの実績に基づいて具体的な方法を解説します。
去年、今年と福岡市内のとあるホテルの設計をさせていただきました。
既存建物は違反建築のマンションだったのですが、それらを是正・用途変更することで開業までこぎ着けました。
ーーーーーーーーーー余談ーーーーーーーーーー
最近の福岡は「高度成長期か！」というくらいの勢いでホテルが増えています。
マンションやオフィスよりも余程需要があるみたいなので、ご参考になれば嬉しいです。
福岡のホテル需要についてはコチラの記事をどうぞ▼
ーーーーーーーーーー余談おわりーーーーーーーーーー
ウチで手掛けさせていただいたホテルですが、いずれも
- 違反建築を是正して
- 確認申請を出してホテルに用途変更し
- 旅館業の営業許可を取得した
という少し変わったルートを経てオープンしています。
どうすれば違反建築をズルせずに用途変更して旅館業の営業許可を取得できるのか、以下より解説します。
▼ここから１万字くらい続くので時間のない方はブックマーク。
目次
１．調査編
１−１．既存資料を集める
過去の資料を集めて分析し、現在の建物が新築されてから現状に至ったまでの経緯を整理します。
具体的に必要な資料はたくさんありますが、最低限必要なのは
- 検査済証
- 確認済証
- 確認申請図書
です。
詳しくはコチラの記事をどうぞ▼
実際にはこれらがなくても全部実測して復元することも不可能ではないのですが、建物全部を実測して図面を復元するなどの膨大な作業が必要になります。
また、資料があり過ぎてどれが必要な資料か分からないという場合は、弊社で選別することも可能です。
--------------------------------------------------------------------------------------
★ポイント
- なるべく新築時の資料とそれ以降の改修工事の資料を集めよう
--------------------------------------------------------------------------------------
１−２．既存資料と現地の整合をチェックする
収集した既存資料と現況の建物が一致するか、目視や実測などによって調べます。
実際に店舗やお住まいとして利用中の建物を調査させていただく場合は、店舗のバックヤードやお住まいの中も含めてチェックさせていただくことを原則としています。
もちろん最初は
- 立ち入りが出来る箇所が限られている
- まずは空いている区画から調査したい
といった理由から、可能な範囲の調査に止めることは可能です。
しかし、いずれは建物全体の調査が必要になります。
プロジェクトがかなり進んだ段階で追加調査を行って、大掛かりな設計変更が生じるリスクを頭に入れておく必要があります。
--------------------------------------------------------------------------------------
★ポイント
- 集めた資料（図面）の通りに施工されているか、よく調べよう
--------------------------------------------------------------------------------------
１−３．調査結果にあわせて資料を修正する
調査した結果、建物の現況が既存資料と整合していれば良し。
不整合があれば現況にあわせて資料を修正します。
このとき、大幅な不整合があった場合は
- 過去に大掛かりな改修工事がなされた
- そもそも図面どおりに施工されていない
といったことが疑われます。
いったん最初に戻って資料探しから再スタートしましょう。
ごくたまにですが、
- 確認申請は通しているが、それと全く違う建物が作られている
という事例があります。
この時は既存図面がないものとしてゼロから調査しなければなりません。
ここまでの作業で、建物の物理的な現況を把握できたことになります。
--------------------------------------------------------------------------------------
★ポイント
- 現況に合わせて図面を修正しよう
--------------------------------------------------------------------------------------
２．是正編
２−１．違反事項をリストアップする
上記までのステップで揃えた現況資料・図面をもとに、現行の建築基準法や関連規定に照らし合わせて、違反している箇所をリストアップします。この時、
- 現行の規定に適合していないからといって必ずしも違反ではない
点に注意が必要です。
具体的には建物の法的な状況は
- 適法：現在の規定に適合している。
- 違反：新築された時点で、当時の規定に適合していなかった。
- 既存不適格：新築された時点では適法だったが、その後の法改正によって現行の規定には適合していない。
という３つに大別されます。
「違反」と「既存不適格」の詳しい解説はコチラをどうぞ▼
--------------------------------------------------------------------------------------
★ポイント
- 「違反」と「既存不適格」の違いに注意
--------------------------------------------------------------------------------------
２−２．違反している旨を行政に報告する
違反している箇所を行政に報告します。
福岡市の場合は
- 施工状況報告書
- 始末書
- 現況図
などの書類・図面をまとめて提出します。
１の調査編で集めた資料がここでも役に立ちます。
この当たりは特定行政庁によって対応の方法が千差万別なので、担当部署に確認しましょう。
＊福岡市の場合、書類チェックの後に現場の検査があり、この検査をもって違反個所が確定します。なので、ウソをついて違反を隠そうとしてももすぐにバレます。
--------------------------------------------------------------------------------------
★ポイント
- どんな書式で報告するのか、事前に行政に確認しよう
--------------------------------------------------------------------------------------
２−３．是正計画を立てる
違反している箇所について、どのように是正するか検討して作図します。
福岡市の場合は設計図書がまとまったら
- 是正計画書
- 是正計画図
などの書類・図面をまとめて提出します。
--------------------------------------------------------------------------------------
★ポイント
- 着工する前に行政の了解をもらおう
--------------------------------------------------------------------------------------
２−４．是正工事をする
是正計画図にもとづいて工事を進めます。
工務店選びは悩みどころかと思いますが、会社規模の大小ではなく
- 行政の検査を受けても問題ない工事ができるか
- 設計図の意図を組んでくれるか
- 適切な価格で請け負ってくれるか
などを基準に選びましょう。
大手であれば間違いないとは限りませんし、ごく小規模の簡単なリフォームしか請け負ったことがない工務店も心配かと思います。
また、是正の内容によっては用途変更の工事と同時に進めることを認めてもらえることもあります。
それができれば工期の短縮ができてより早く開業にこぎ着けることができますね。
--------------------------------------------------------------------------------------
★ポイント
- 施工中に嫌疑が発生した場合はすぐに行政と打ち合わせしよう
--------------------------------------------------------------------------------------
２−５．行政の検査を受ける
これまでどおり福岡市の例ですが、是正工事が完了したらその旨を報告して行政の検査を受けます。
現場を見てもらって合格となれば、晴れて是正の完了となり、違反建築物ではなくなります。
ここまでやって、やっと用途変更や旅館業の相談に乗ってもらえます。
--------------------------------------------------------------------------------------
★ポイント
- 検査する側の立場になって検査を受けよう
--------------------------------------------------------------------------------------
３．確認申請編
３−１．既存不適格項目をリストアップする
用途変更や増築・改築などの改修における確認申請では、原則として全ての現行規定にあわせて改修する必要があります。
ここまでのステップで「違反」箇所は是正されましたが、先述したように建築には「既存不適格（新築時は適法だったが、その後の法改正などにより現行の規定には適合しなくなった状態）」という状況があります。
ここでは既存不適格になっている箇所をリストアップしますが、経験上、散見されるのは
- エレベーターの防火区画
- 日影規制
- 高さ制限
- 構造耐力（旧耐震）
などです。
--------------------------------------------------------------------------------------
★ポイント
- 現行の規定に適合していない＝「違反」とは限らない
--------------------------------------------------------------------------------------
３−２．現行遡及が必要な項目をリストアップする
例外的に既存不適格のままにしておいても良いものもあります。
この辺りはかなり専門的な内容になるので詳細は割愛します。興味のある方は建築基準法の条文とにらめっこしてみてください。おそらくもっと分からなくなると思いますw
その時はぜひコチラから弊社までご相談いただければと思います▼
＊繰り返しますが、既存不適格はあくまで違反ではありません。違反は全て是正する必要があります。
--------------------------------------------------------------------------------------
★ポイント
--------------------------------------------------------------------------------------
３−３．現行遡及の計画を立てる
上記のステップでまとめた
- 現行規定に適合していなくて、
- それが違反ではなく既存不適格で、
- 現行遡及が必要なもの
について、どのように現行の規定に合わせて改修するか検討して図面にまとめます。
設計事務所としては力量が問われる部分でもあります。
--------------------------------------------------------------------------------------
★ポイント
- コスト、デザイン、工期などを総合的に考慮して判断しよう
--------------------------------------------------------------------------------------
３−４．全体のプランをまとめる
ここまで整理して、本来やりたかった
- ホテルとしての計画・設計を行う
がやっとできますw
ウチとしては既存を再生するからこそできる建築をつくりたいと常日頃から思っています。
私たちはこうした「新築では得られない建築」をコンセプトに掲げています。建築家によるリノベーションやDIYが広まりつつある中、私たちが突き詰めるのは「既存が持つポテンシャルの最大化」です。
こうした設計は、違反建築の疑いがある、検査済証がない、耐震補強とプランニングを同時に調整しなければならないといった既存を扱うからこそ起こる問題が伴うもので、新築とは全く異なる独特の設計スキルが求められます。私たちはこうしたスキルの蓄積を元に、「既存を活かすからこそ獲得できる」建築を提案しています。
それは新築では得られないメリットを獲得することであり、２０世紀形のスクラップ＆ビルドのように社会の資源や個人の資産を消費するのではなく、豊かさを蓄えられる建築になると信じています。
引用：弊社HP
--------------------------------------------------------------------------------------
★ポイント
- 違反の是正、既存不適格への対応と整合するプランを考えよう
--------------------------------------------------------------------------------------
３−４．消防や保健所との協議も忘れずに
これまで建築指導課などの建築基準法を扱う部署を相手にどのようにプロジェクトを進めていくか解説してきました。
が、もちろん確認申請をするのであれば消防同意が必要ですし、ホテル営業するのであれば保健所などの影響許可が必要です。
それらの部署との協議・調整も抜かりなく。
--------------------------------------------------------------------------------------
★ポイント
- 他の部署からは矛盾する指摘を受けることがあるので上手く対応しよう
- 行政の指示待ちではなく、提案型の設計事務所に依頼しよう
--------------------------------------------------------------------------------------
３−５．用途変更の確認申請を出す
全ての準備が整ったらいよいよ確認申請を提出します。
何の変哲もない150㎡くらいの店舗などの用途変更でしたら、通常は２週間程度で審査が終わると思います。
が、違反建築を是正したりするとさすがにそうはいかず、審査には最短でも１ヶ月はかかります。
また、確認申請が発行されるまでは何らかの指摘を受ける可能性もあります。
直前の設計変更が発生するリスクも頭に入れておきましょう。
--------------------------------------------------------------------------------------
★ポイント
- 審査期間には十分余裕をみておこう
--------------------------------------------------------------------------------------
３−６．確認済証を受け取る
審査が終わったら行政から連絡が来るので、確認済証を受け取りましょう。
これで晴れて着工です。
- 実際には確認済証を受け取る前に着工しているという話を巷で耳にしますが、絶対に止めましょう。それこそ法令違反です。
- 確認済証が発行されるまでは図面修正の指示が出ることもあります。確認済証が発行される前に着工してしまうと、工事の手戻りが発生するリスクを生むことにも繋がります。
--------------------------------------------------------------------------------------
★ポイント
- 確認済証の受領前の着工はダメ、絶対
--------------------------------------------------------------------------------------
４．工事編
４−１．施工会社に見積を依頼して工事請負契約を結ぶ
この辺はみなさんご存じかと思いますが、唯一の特殊な点は
- 工事中に設計内容が変わる可能性がある
という点です。
その要因は
- 工事中に新たな違反等が見つかる
- 下地など、解体しないと見えない部分の存在
などがありますが、いずれも工費や工期に関わる設計変更が必要になることもあります。
--------------------------------------------------------------------------------------
★ポイント
- 工事中の設計変更に注意しよう
--------------------------------------------------------------------------------------
４−２．確認申請図書に基づいて工事を進めてもらう
ここも基本中の基本ですが、工事に着手できる根拠は確認済証が発行された事です。
工事は着工できる根拠となった確認申請図書（確認申請書と添付図面）に沿って進めましょう。
これを読み込まない施工会社さんが時々いらっしゃるのです。。。
弊社で設計・監理しているプロジェクトでそういう事が怒った場合は、作り直してもらっています。*1
単なるリフォーム・リノベーションとは根本的に全く違うレベルの工事を発注していることを施工者によく理解してもらうことが重要です。
--------------------------------------------------------------------------------------
★ポイント
- 要所要所で設計者・監理者によるチェックをしよう
--------------------------------------------------------------------------------------
４−３．完了検査をして工事の精度をチェック
工事の最後に完了検査をして、図面のとおりに工事がなされたか最終チェックします。
設計者・監理者の設計事務所はもちろん、可能な限り自分でも立ち会いましょう。
持ち物はこんなところでしょうか。
- 設計図：この図面と現地を照らし合わせてチェック
- メジャー：設計図のとおりになっているか図るため
- カメラ：工事完了直後の状況を残しておくため
- ふせん：是正を指示した箇所に貼っておき、是正が完了したら剥がす
お施主さんが現場にくる現場は締まった雰囲気をしているものです。
--------------------------------------------------------------------------------------
★ポイント
- 自分でも検査をしてみよう
- 設計図書と異なる箇所は遠慮せずにやり直しをしてもらおう
--------------------------------------------------------------------------------------
４−４．行政の完了検査を受けて開業手続きへ
増改築などと違い、用途変更そのものには完了検査が必要とされていません。
その他の消防検査、旅館営業に係る保健所などの検査を受けましょう。
これらの検査を全て合格して、最終的に開業へと至ります。
ここまで読んでいただくとなかなか長い道のりであることがお分かりいただけると思います。
実際にはここまでのプロセスは直線的に進めるのではなく、色々なステップを同時並行で進めることで工期の短縮が図れます。
--------------------------------------------------------------------------------------
★ポイント
- 様々な手続きが発生するので、何をいつやるのか前もって整理しておこう
- 確認申請以外の手続きも設計事務所にやってもらえるか聞いてみよう
--------------------------------------------------------------------------------------
５．番外編：ホテル２つ作りました
ウチで手掛けたホテルの事例です。
昨年オープンしました。
博多駅前の某ホテルが旅館業の営業許可を取得して開業した。
— 渡邉 明弘 Aki-Watanabe (@Akkun_Nabechan) 2018年12月14日
検査済証なし・違反ありの建物について、
・違反・既存不適格の整理
・違反の是正
・既存不適格への対応（維持/現行遡及）の計画
を行った上で、
確認申請を出してマンション（共同住宅）からホテルに用途変更した。
もう１棟も進んでいます。
2棟目になる福岡のホテル、
— 渡邉 明弘 Aki-Watanabe (@Akkun_Nabechan) 2019年2月1日
無事に確認申請の受付が完了
・検査済証なし
・共同住宅からホテルへ用途変更
・旅館業の営業許可取得（予定）
・特例の適用によりフロント未設置
今年は何件着工できるかな〜
▼その他の事例は弊社HPをどうぞ
▼具体的なご依頼・ご相談はこちらからお願い致します
では、また！
はじめましての方へ
自己紹介です
ブログスタートのきっかけ
*1:そもそもそうならないように細かくチェックするべきなのですが
