再建築不可とされている建物で、建て替えする方法の解説です。
- 実は建て替えられることを知らずに、土地を手放してしまう方
- 但し書きを知らないせいで、自社ビルや自宅を放置している方
そんなもったいない状況になっちゃってる方に、ぜひ読んで欲しいです。
▼目次
再建築不可物件とは
読んで字のごとく「再び建築できない物件」という意味です。
建築とは新築、増築、用途変更などの
「確認申請が必要な工事」と考えていただければ良いかと思います。
▼正確には以下が該当します
- 新築：更地に新しく建物をつくる
- 改築：元々の建物と同じような規模・仕様でつくりかえる
- 増築：元々の建物に付け加えて大きくしたり広くしたりする
- 移転：建物を敷地内の別の場所に動かす
- 大規模な修繕、模様替え：主要構造部の過半をやりかえる
- 用途変更：建物の用途を変える*1
再建築不可となる理由は色々な経緯がありますが、大半は次のいづれかです。
１）接道要件を満たしていないもの
全ての建物は道路に2m以上接しないといけないという決まりがあります。*2
が、世の中すべてがそうなっているわけでもなくて、古い建物は
- このルールがなかった頃に建てられたり、
- 役所の確認や検査が曖昧なままなし崩し的に工事がなされたりして、
今の決まりにそぐわなくなっている土地が時々があります。
そういった土地は道路に接していないので、
建て替えようにも確認申請を受け付けてもらえません。
２）市街化調整区域にあるもの
市街化調整区域とは、
「街としての発展よりも山林や田畑などとして活用されることを想定しているから、建物の建て替えや新築を抑制しようとしているエリア」です。
だから、通常に比べて建て替えに対して規制が厳しかったりします。
もちろん例外的に建て替えられることもあるから下で解説しますね。
３）擁壁
斜面地やがけ地でよくある擁壁。
これ自体は問題ではなのですが、建て替える時はこの擁壁も確認申請の対象になります。
既存の擁壁を活かして使う場合、それらが今の法規や耐震・安全基準を満たしていることが、確認申請の条件となります。
しかし、数十年前の擁壁が今の基準にあっているかを調べるには、検査済証と現地調査のセットが現実的な方法です。
もちろんそれなりに時間と費用をかければ検査済証なしでも調べることは可能です。
再建築不可物件には救済措置がある
１）接道要件は43条但し書き
接道要件はいわゆる「但し書き」という例外措置があって、けっこう建て替えることができます。例えば
- 旗竿地で1.8mぐらいしか道路に接道していない
- 敷地の前面の通路が幅2.7mぐらいしかない
- 道路と敷地の間に水路があるとか、
- 接道していると思ったら道路じゃなくてただの「道」*3だった
みたいなパターンであれば役所で許可を取れたりします。
２）市街化調整区域は開発許可
市街化の抑制が図られている市街化調整区域でも、建て替えを認めてもらう「開発許可」という手続きがあります。
こちらは既存の家の建て替えなどに限られる自治体がほとんどです。
大きな建物がどんどん建てられるのは困るけど、農家さんの住宅やそれらの方たちのための色んな施設も建て替えられない！では社会が回らないですからね。
再建築不可の土地で建て替える方法
ここまで紹介したとおり、この3つの状況であれば建て替えられることもあったりします。
- 接道要件を満たしていない土地→43条の認定・許可（いわゆる但し書き）を取得
- 市街化調整区域→開発許可を取る
- 擁壁ありの土地→法適合性や構造安全性を確認して既存利用する*4
再建築不可物件は建築士の設計事務所に相談しよう
このように再建築不可といっても建て替えられる例もちょいちょいあるので、可能性を追求してみましょう。
といった話をすると
「自分でできますか？」
みたいなリアクションをたまにいただくのですが、
20000000％くらいの確率で不可能です。
そもそも専門用語がたくさんあって難しいし、
自治体ごとに許可基準が違うので、
建築設計のプロに頼みましょう。
▼ウチでもご相談受け付けてますので、ぜひどうぞ。
では、また！
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